12017年的夏天，王健林、孙宏斌、张力等一众地产圈大佬齐聚一堂，无数媒体围在室外等候，以求拍照赢得新闻头条。
13个万达城和77家酒店打包出售，可谓是世纪交易。
然而，原本应是上流社会的杯觥交错，会议室内却传来了激烈的争吵声，甚至伴有响亮的摔玻璃杯的声音。
室内隐约传出的声音让人面面相觑，室外王健林下属的反应更是让人心生疑窦：大佬云集的签约会议，各类材料本应准备齐全毫无差池，万达集团的工作人员却在签约会议的重要关头忙着找打印机。
而后续公开的交易价格揭示了争吵等一系列“意料之外”事件的缘由。
13个文旅项目只卖了400多亿，77家酒店的价格更是“低价出售”不到200亿。前期的投入没回本，后期的利润也没赚到。
站在2017年的时间节点，万达集团对万达城和酒店的出售可谓是“被迫”断臂求生，屈服于高额的负债只能低价出售。
从2017年到2021年，整整四年的时间，在房地产圈泡沫日益扩大的同时，王健林却愈发低调，几近消失，只有儿子王思聪还时不时在众人的视线里蹦跶，传出与一众网红美女的绯色大瓜。
然而时移世易，在当下恒大生死难料，融创、龙湖等一众房地产商焦头烂额之际，早早转型的万达仿佛是房地产圈里的一股清流，去负债化去高杠杆的一切风吹草动都与他无关。
不少人慨叹，王健林对手中大量房产的抛售可谓是塞翁失马，焉知非福。
然而，潮水尽退时，方知谁在裸泳。
仔细梳理王健林和万达集团近年来虽低调却频频的业务动向，王健林能够从房地产圈的哀鸿遍野中全身而退，看似是偶然，实际是必然。
这是一个局中局。
2
王健林的全身而退，早在1500天前就有迹可循。
在2017年之前，房地产行业可谓是一片向暖，王健林的万达集团作为房地产行业的龙头也是如日中天，风生水起，王健林更是进军海外房地产圈，放出豪言要“围剿迪士尼”。
然而天有不测风云，伴随着紧张的国际形势，是国内外汇大量外流，外汇储备不断减少的窘境。
而伴随着外汇大量外流的，是人民币贬值乃至可能导致通货紧缩的风险。
也正因如此，为了规避通货紧缩经济萧条的可能，收紧海外投资贷款来进行资本管制也必然就提上日程。
而对于高速扩张的房地产商万达而言，贷款来源收紧无疑是一场突如其来，却又凶险万分的打击。
毕竟，高速扩张往往也意味着现金流高速周转，而在房地产企业本身高负债率的特性下，一边大量的钱投资出去，另一边原本预期能借到的银行贷款却突然到不了账了。
这时就只有两个选项。
要么加杠杆，借不到银行贷款那就加利息借信托或者投资人的钱，然后把资金成本再通过提升售价传递给市场。
这时如果卖出去了，那么企业依然赚钱，全社会为资金成本买单；如果售价太高卖不出去，铺出去的成本难以收回，面临的就是企业全线崩盘。
要么减投资，借不到银行贷款那就不借，把已经铺出去的投资打个折卖出去，直接退出市场。
这种做法固然保险，然而对于主营业务就是房地产的企业来说，不仅相当于放弃了到嘴边的肥肉，更可能面临后续增长不继的发展问题。
3
前者放手一搏，后者壮士断腕。
两个选项看似都合理，毕竟有人愿意孤注一掷，有人选择卷土重来。
然而对于“房住不炒”的政策大形势来说，通过拉高售价将资金成本转移给全社会的行为显然很难走通。
许家印的选择是前者，继续扩张加大筹码，直至今日终于迎来恒大财富爆雷的“唏嘘”。
相比于许老板的“豪赌”，王健林的断腕明显更顺“势”而为。
2017年开始，继万达城文旅项目和万达酒店打包出售给富力和融创之后，王健林就开启了一路“卖卖卖”之路。
2018年年初，仅时隔半年，王健林就先后出手抛售了文旅集团和13个万达城的建筑相关业务的公司，以及万达商管14%的股份，回款400亿，成功把融创、腾讯、京东、苏宁都拖下了水。
就连海外的房地产相关项目也一并转手出售，澳洲黄金海岸项目的55%股权、悉尼项目的100%股权、洛杉矶的Beverly Hills项目……零零总总卖了小100亿。
到2019年初，王健林更是将万达集团的37家百货门店全部出清给“接盘侠”苏宁，挥一挥衣袖，彻底告别了实体房地产业务。
万达从一个房地产龙头，变成了三四流的房地产企业。
有人断言，房地产大佬界，再无王健林。
4
对于2019年仍然一片火热的房地产圈而言，万达的“退圈”无疑是爆炸性新闻。
但站在当下2021年这个时点，对于王健林而言，当初的决策或许是在行业“最后的狂欢”前最好的安排。
在王健林不断抛售甩卖手中的资产的同时，万达集团持有的资产和负债都大幅度减少，完成了由“重资产”模式向“轻资产”模式的战略转型升级，成功摆脱了与高负债率伴随的房地产行业周期性下跌共进退的掣肘。
王健林更是干脆将“万达商业地产”改名为“万达商业管理”，主动“去地产化”。
万达集团在王健林的带领下也制定了新的发展策略，从购地自持独立经营转变为基于运营管理和品牌收取租金。
截止今年3月，现存和在建的500余家万达广场中，有近半数均采用轻资产模式或合作模式运营实现“去地产化”。
其中新开业的万达广场更是严格执行王健林制定的“轻资产”策略，基本80%都采用轻资产模式建设运营。
王健林的“轻资产”模式也着实取得了成效。
在2020年万达商管的财报里，投资物业租赁及管理的业务占据总收入的逾90%，毛利率更是即使在疫情对全行业几乎都造成了负面影响的2020年，也惊人地达到了近75%。
要知道，即使在白酒这类稳定暴利的行业，五粮液的毛利率也才80%。
万达集团的“轻资产”模式可以说是全方位的。不仅万达商管放弃自持地产转而做起管理和品牌，万达酒店也同样玩起了非自有的轻资产模式。
从万达嘉华到万达文华，万达旗下的98家酒店里，有92家都提供管理酒店的业务。
也就是说，各个酒店名义上虽然叫“万达酒店”，但实际上归属权并不属于王健林。
王健林只是将“万达”品牌授予酒店方，并提供相应的酒店管理团队来完成酒店运营，以此收取管理费用。
在酒店圈提供品牌，王健林着实将房地产玩出了新花样。
不过，随着万达集团战略性放弃了地产业务，仅仅两年的时间，万达商管的影业收入从高达1000亿元的巨额收入急剧下滑至不到400亿元。
但这也成功去高杠杆化完成瘦身，无需撬动高收入规模使其顺利规避了拿地的高风险，成功摆脱了高负债。
而这种由“高收入+高风险”的重资产商业模式向“低负债+高利润”的轻资产商业模式的转变，在国家经济重心由房地产业向高科技制造业迁移的当下，可谓是十分符合市场大势。
不得不说，王老板断腕的果决在一众企业家里实属前列。
众所周知，船大难掉头。
太多企业在发展时有多么“众人拾柴火焰高”，在转型时就有多么人心涣散寸步难行。
融创的孙宏斌就曾在公开场合直言对王健林的欣赏：
“相较于贾跃亭处理事情的拖泥带水，人家老王明显极具壮士断腕的精神，这才是一个真正成功的企业家。”
从来都不是王健林因为高负债率被房地产圈抛弃，而是王健林因为看不到实体房地产业未来的高回报，而主动抛弃了房地产。
5
有人欢喜有人愁。
伴随着近日房地产圈的风声鹤唳，是王健林风风火火带着高毛利业务的万达商管港股二次上市的消息。
万达商管原本是打算在A股上市的。毕竟早在2018年万达商管引入融创、腾讯、京东和苏宁作为投资人时，就已经在港股完成退市。
然而，虽然瘦身成功的万达商管走起了轻资产高毛利的路子，经营和盈利情况也基本符合公司在A股上市时证监会的监管要求。
但伴随着近年地产公司的资金管控政策，对地产公司上市的审查也愈发严格，万达商管的上市也变得愈发遥遥无期。
而2018年引入投资人时已经签订的5年内上市协议却不等人，根据与腾讯等投资方的协议约定，万达商管需要在2023年前上市，以保证投资方的资金有一个有效的退出路径。
也正因如此，为了避免走张兰“俏江南”上市不及时以致被资本裹挟黯然退场的旧路，王健林早早做了打算。
2021年3月，万达商管公开宣布决定撤销A股的IPO申请，转而备战港股“二进宫”以完成协议。
而此时，距离协议要求的上市截止时间2023年10月31日，还有31个月的时间。
一切都还来得及。
9月16日，万达商管更是获得了近100亿元的投资。
加上中信资本和之前的腾讯等一众知名的品牌投资方合计近60亿美元的资金，万达的股东阵营可谓豪华之极。
资金到了账，王老板显然又一次离敲钟不远了。
而手续少，审核快的港股也无疑是万达集团最好的选项。
毕竟伴随着恒大的爆雷，高负债高杠杆的房地产公司显然已经不再受二级市场的欢迎，而万达集团这类轻资产高毛利的物业管理类品牌企业，也显然符合今年房地产调控资本收紧大环境下市场的口味。
因此，在能够实现快速上市的港股完成IPO，对于万达商管而言，反而很可能享受到房地产杠杆调控的红利，有效做高估值。
在房地产作为周期性行业整体下滑时，万达集团却通过轻资产IPO的形式平稳落地。
势来时一飞冲天成功做到华人首富，势去时激流勇退最大化保全企业。
隐身的王健林，已然是房地产圈的最大赢家。
在飞速发展的时代，一波又一波的企业家们随着时势的变迁，潮来又潮去。
如果许老板当初并未孤注一掷，而是适当收手，或许今时今日也不会是一地鸡毛。
上了赌桌的企业家们，下注赢了并不稀奇。
能够全身而退的，才是真赢家。
